Come detto... La differenza tra scegliere un mutuo a tasso fisso o variabile è notevole: se accendere oggi un mutuo a tasso variablie significa accettare che i tassi possano un domani tornare a salire, scegliere un tasso fisso vuol dire continuare a pagare per tutta la durata del mutuo un a rata con un tasso di tutto rispetto (visti i livelli attuali) senza la paura di non riuscire a far quadrare i conti a fine mese.
E la surroga?
Facciamo un esempio reale:
Surrogare un mutuo a tasso fisso con un mutuo al 4% significa risparmiare, rispetto a un finanziamento a venti anni acceso tra il 2004 e il 2008, dai 42 ai 112 euro al mese per una durata pari a quella residua; su un prestito trentennale il guadagno varia da 55 a 126 euro.
Sono numeri che fanno pensare a un imminente boom delle surroghe, ma prima di fare il passo occorre valutare bene alcuni aspetti.
Il primo aspetto da considerare è il tasso che si sta pagando: se va dal 6% in su l'operazione sarà certamente vantaggiosa e farà risparmiare una considerevole somma.
Sotto il 5,5% invece va valutata con attenzione, soprattutto se si pensa di puntare al variabile che, come l'esperienza degli ultimi anni ha insegnato, diventa un arma a doppio taglio quando, come adesso, si parte dai minimi. Questo perchè è fuori da ogni dubbio che i tassi inizieranno la risalita, occorre solo attendere più o meno tempo. E se la scelta del mutuo non è stata fatta considerando le reali capacità di reddito e di far fronte a eventuali aumenti, ci si potrebbe trovare un domani con una rata impossibile da gestire (...se si pensa al mutuo a tasso variabile, infatti, è sempre consigliabile verificare se si possa sostenere in caso di impennata del costo del denaro un aumento della rata anche del 40%).
La surroga rimane comunque una pratica che richiede tempo e pazienza... Perchè?
Sprattutto perchè alcune banche pur di non lasciare andare il cliente, cercano di scoraggiarlo e tirare per le lunghe.
Dunque?
Prima di dare il via alla procedura vale la pena chiedere alla propria banca se è disposta a rinegoziare le condizioni del proprio mutuo: chiedere un abbassamento del tasso, dello spread, il passaggio da variabile a fisso o il cambio della durata del mutuo sono variazioni che, se la banca vuole, possono essere accordate in modo gratuito e senza l'intervento del notaio (se la banca vuole...).
In ogni caso prima di accettare o firmare contratti, è sempre consigliabile non fidarsi delle parole del funzionario di banca, ma pretendere che tutto sia messo per iscritto, in modo da poter riflettere con calma e magari confrontare con proposte di altre banche.
Perchè diffidare?
L'inchiesta di Altroconsumo*, trasmessa all'Authority il 18 aprile scorso, aveva documentato la mancata attuazione della portabilità gratuita dei mutui da parte del 95% degli operatori bancari. In cambio, gli istituti offrivano soluzioni più onerose, come la sostituzione del mutuo, o surrogazione con spese sempre a carico dei consumatori.
Oggi in Italia sono circa 3,5 milioni le famiglie con un mutuo ipotecario: di queste, il 60% ha un mutuo a tasso variabile, pari a circa 2 milioni e 100mila famiglie. In questi casi la mancata applicazione della surroga a costo zero per il consumatore immobilizza il mercato dell'offerta dei mutui, cancellando le opportunità di risparmio per i mutuatari che volessero porre rimedio ad una situazione economica difficile: la mancata applicazione della surroga del mutuo, oltre ad essere una scorrettezza che danneggia direttamente il mutuatario, ostacola fortemente un mercato che stenta ad aprirsi alla reale concorrenza.
Domande, dubbi, chiarimenti? ...Aspetto vostri commenti!
A presto!
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*Altroconsumo interviene al Tar della regione Lazio, affiancandosi all'Antitrust contro ventitré istituti bancari per aver ostacolato la portabilità del mutuo. L'indagine, partita dall'associazione indipendente dei consumatori e conclusa con il provvedimento sanzionatorio dell Antitrust per pratiche commerciali scorrette, ha portato le stesse banche a impugnare la sanzione dell'Autorità garante di 9 milioni 680 mila euro ed avviare il ricorso al TAR.
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