Mutui: la portabilità

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Parliamo di mutui gia in essere e, visto l'attuale andamento dei tassi, dell'eventualità di passare da una tipologia all'altra... La scelta è soggettiva e dipende dalla propria "sensazione" su quello che sarà l'andamento futuro dei tassi.

Quali alternative?

- Passare da un mutuo a tasso variabile a uno a tasso fisso: si ha la certezza di una rata costante... a fronte di condizioni leggermente superiori rispetto a quelle del tasso variabile;
- Passare da un tasso fisso a uno variabile: per sfruttare gli attuali livelli dei tassi di mercato... ma temendo eventuali (possibili?)rialzi futuri

Come cambiare?

Si può farlo con la stessa banca con cui si ha il mutuo in corso, se l’istituto di credito lo consente: ma nella maggior parte dei casi non è possibile, se non accendendo un nuovo mutuo, con relativi costi notarili.
Altrimenti si può passare a un’altra banca, che offre un tasso fisso più conveniente, e stipulare un nuovo mutuo.

Prima però occorre estinguere il mutuo precedente: se è stato stipulato prima del primo febbraio 2007 si deve pagare una penale, che può raggiungere al massimo lo 0,50% dell’importo residuo, mentre per l’estinzione dei mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007 non si paga alcuna penale.

Tutto quì? ...Per fortuna no! Esiste un'altra via...

La soluzione più conveniente, a giudizio degli esperti, è la SURROGA, ossia il trasferimento del vecchio mutuo a una nuova banca, con nuove condizioni e a costo zero!

Un’opportunità conveniente anche per chi ha già un mutuo a tasso fisso, stipulato però quando i tassi erano molto più elevati: quindi, se si è ancora nella prima metà dei pagamenti, può valere la pena di cambiarlo con un mutuo sempre a tasso fisso ma alle migliori condizioni attuali.

In origine la portabilità del mutuo, detta anche surroga, venne pensata per consentire alle famiglie indebitate con un mutuo a tasso variabile di cambiare mutuo passando magari ad un mutuo a tasso fisso.

Osservando l'evoluzione del settore mutui però, ci troviamo oggi davanti ad uno scenario in certi casi diversi: infatti sempre più spesso, soprattutto alla luce del recente decreto anticrisi del governo, sono le famiglie con un mutuo a tasso fisso a voler cambiare e cercare una via per risparmiare sulla rata mensile!

Molte di queste famiglie, che hanno sottoscritto un mutuo a tasso fisso negli anni passati, si trovano a dover pagare rate calcolate con un tasso del 6 o del 7%, quando oggi la media di mercato è molto inferiore, anche sotto il 5%.

A voler capire le motivazioni, basta osservare i tassi di riferimento per i mutui a tasso fisso, l'IRS (Tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso) in questi giorni è ai livelli più bassi dal 2001. Ovviamente anche l'Euribor (indice di riferimento per i mutui a tasso variabile, è in discesa) e probabilmente nei prossimi mesi raggiungerà la soglia del 2,50%, in linea col tasso della BCE (Banca Centrale Europea).

Alla luce degli ultimi tagli dei tassi, da parte della Banca Centrale Europea, da gennaio 2009 i tassi di mercato saranno di gran lunga inferiori rispetto al tetto del 4% ipotizzato dal Governo nel decreto legge n.185 dello scorso 29 novembre, l'ormai famoso decreto anticrisi. In questa prospettiva l'unico reale beneficio per i mutuatari in crisi o in cerca di un mutuo migliore di quello sottoscritto sarebbe l'applicazione della surroga a costo zero, passando ad esempio al tasso fisso, oggi ai livelli più bassi dal 2001.

Per oggi basta... ma continueremo la prossima volta, con qualche (utile) suggerimento per la "battaglia" da affrontare quando andrete dal vostro "banchiere di fiducia"!

Bye!


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Corsa ai BOT... e i rendimenti crollano.

Fuga dal rischio, verso il porto sicuro dei titoli di Stato.

Considerati una specie in estinzione fino a non molto tempo fa, i Bot people stanno vivendo una seconda giovinezza: sono infatti sempre di più i risparmiatori che vanno alla riscoperta del vecchio Buono del Tesoro... anche a costo di accettare rendimenti magrissimi, ben al di sotto del tasso di inflazione.
L’ennesima conferma si è avuta con l’asta di fine anno dei Bot semestrali: richieste per 18 miliardi a fronte di un’offerta complessiva pari a 13 miliardi, per una remunerazione lorda inferiore al 2% (1,91%), la più bassa degli ultimi cinque anni.

…Quanto all’interesse netto, è appena dell’1,25%!

Si assottiglia anche l’interesse sui Ctz (Certificati del tesoro Zero Coupon… praticamente un Bot con scadenza più lunga) che si è attestato al 2,969% (-0,297%).

Il calo dei rendimenti comunque non sembra destinato a rientrare nel breve periodo. Anzi, per effetto della politica monetaria della Bce (che tuttavia potrebbe subire degli aggiustamenti nel corso dell’anno prossimo) e delle forti richieste che stanno interessando i titoli a breve, è molto probabile che nei primi mesi del 2009 si vedano sul mercato rendimenti ancora più bassi di quelli attuali.

L’esito dell’ultimo collocamento (pur non del tutto significativo perché storicamente monopolizzato in buona misura da banche e investitori istituzionali), segnala appunto una crescente avversione al rischio legata alle turbolenze dei mercati finanziari e in particolare delle Borse, che si apprestano ad archiviare un 2008 disastroso: Piazza Affari, per esempio, ha bruciato dall’inizio di gennaio 352 miliardi di euro, in pratica un miliardo di euro al giorno, dimezzando di fatto il proprio valore.

Questa avversione al rischio sembra tra l’altro estendersi anche alle obbligazioni societarie, nonostante siano più remunerative rispetto ai titoli di Stato. Allo stesso modo, la forte richiesta di Bot a sei mesi esprime anche la volontà di non tenere i risparmi «parcheggiati» sul conto corrente. Forse perché non si sono ancora del tutto dissolti i timori legati alla tenuta del nostro sistema del credito.

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Tutte cattive notizie? Per fortuna no...

Per i possessori di mutui indicizzati: l’Euribor a tre mesi (riferimento che le banche utilizzano per fissare le proprie politiche sui prestiti ipotecari) è sceso ieri al 2,973%, portandosi ai nuovi minimi dalla metà di giugno del 2006.

Bye!

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BUON 2010! (...Dimenticate il 2009!)

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Eh si... finanziariamente parlando, Il 2009, sarà (a detta di molti) un anno da dimenticare.

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Capitolo Mutui & Finanziamenti: prima di tutto da gennaio dai “cataloghi prodotto” di molte banche, anche grandi e importanti, spariscono i mutui al 100%. Sarà già un miracolo ottenerne uno al 70-75%.

Nel frattempo aumentano gli spread (ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo) magari non a catalogo o nella pubblicità, ma nella realtà sì.
Maggiorazioni che tendono ad assorbire la diminuzione del tasso di rifinanziamento BCE del 2,5% e l'Euribor in discesa libera e oggi intorno a quota 3,00% dopo avere raggiunto quasi il 6% solo due mesi fa. In pratica il margine di vantaggio è di solo un punto, un punto e mezzo percentuale, facendo risaltare ancora una volta i mutui italiani come i più cari in Europa.

Da dimenticare anche mutui sul lungo o lunghissimo periodo: le banche hanno problemi nell'oggi e non rischiano sul domani. Tra l'altro, le banche italiane pare non siano a rischio crack, anche se un Gruppo ci è andato vicino...

A chi toccherà nel 2009?

Nel 2009 ci sarà spazio per nuovi interlocutori, soprattutto imprenditori edili, capaci di erogare mutui, con finanziarie o banche, insieme all'abitazione. Con questi interlocutori ci vogliono non due occhi aperti, ma almeno un paio in più. Non sarà facile nemmeno trovare case in affitto: o meglio, sarà facile trovarle, ma sempre a prezzi ancora elevati, soprattutto nei grandi centri urbani. Ben vengano le iniziative di enti locali che offrono fondi di garanzia per giovani e giovani coppie.

Chi poi vuole vendere casa, anche perché non ce la fa più a pagare il mutuo, forse dovrà attendere almeno un anno in più. L'Agenzia del Territorio ha evidenziato un calo del 13% delle vendite con previsioni fosche nei prossimi mesi, soprattutto nel settore residenziale (-14,1%). Nelle 10 principali città e nelle rispettive province le compravendite hanno subito una consistente contrazione soprattutto nei comuni minori (-16,7% mediamente) piuttosto che nei capoluoghi (-8,9% mediamente).

E quindi eccoci al 2010, quando si spera che inizi una inversione di tendenza...

Bisognerà attendere il 2010 per vedere realmente scendere i mutui, le bollette di gas, luce, telefono, riscaldamento e conseguentemente le spese condominiali. Se è vero che l'Autorità per l’energia ha annunciato che nel primo trimestre 2009 la spesa su base annua della famiglia tipo diminuirà di circa 25 euro per l’energia elettrica, di 11 euro per il gas naturale e di 115 euro su base annua per il Gpl per riscaldamento, i valori sono, appunto "su base annua" e il vantaggio reale si avrà alla fine dell'anno e quindi dal 2010.

Prendetevi un anno sabbatico nel 2009, se potete, non stressatevi con problemi inerenti la casa, se potete. Pensate soprattutto al lavoro, a tenervelo stretto, se lo avete, a inventarlo se non lo trovate.

Roubini (... conosciuto per le sue previsioni di crisi finanziaria mondiale) lo ha sempre sostenuto: "Non investite nel mattone o nell'oro, ma nel lavoro." In questo nessun risparmio!

I migliori Auguri a tutti voi!

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Fonte: osservatoriofinanziario.com

Mutui, i consumatori contro le banche.

Il calo dei tassi di interesse porta con sè una "dote" insperata per le famiglie italiane, un bonus che può arrivare fino a 3.400 euro all’anno. A tanto ammonta il risparmio a vantaggio di chi ha contratto un mutuo a tasso variabile, calcolato fra il momento di massimo rialzo dell’Euribor e il valore attuale.

Secondo le associazioni dei consumatori le banche non trasferiscono però sui clienti tutti i vantaggi della discesa dei tassi di interesse, con l’Abi (Associazione Bancaria Italiana) che ricorda invece come gli spread dei mutui in essere siano fissati dal contratto e quindi impossibili da modificare.

Il picco dell’Euribor a tre mesi è stato toccato il 9 ottobre scorso al 5,39%:

a quei valori la rata di un mutuo da 200.000 euro a 30 anni (a tasso variabile con uno spread dell’1%) aveva raggiunto un massimo di 1.250 euro al mese!

Oggi, dopo 50 sedute di cali consecutivi e l’Euribor sceso al 3,08%, la stessa rata vale 964 euro, con un risparmio di 286 euro al mese, pari a 3.432 euro l’anno.

Se i risparmi sono più consistenti per mutui di lunga durata ed importo elevato, non sono certo da trascurare quelli su mutui a durata e importo minori:

per esempio, su un finanziamento da 100.000 euro a 20 anni il risparmio è di "soli" 129 euro al mese (dai 739 euro di ottobre, la rata è scesa a 610 euro), pari comunque a 1.548 euro all’anno.

Per chi accende un nuovo mutuo, però, rimane l’incognita spread, ovvero la maggiorazione applicata sul tasso Euribor, che varia in maniera decisa da banca a banca. Attraverso le simulazioni di MutuiOnLine, si nota come gli spread applicati su un mutuo da 100.000 euro a 20 anni varino da un minimo dello 0,52% ad un massimo di un +1,39%. Con una rata che di conseguenza può passare da 585 a 631 euro, con una differenza di 46 euro al mese e 552 euro in un anno.

Ed è proprio su questo punto che si concentrano i consumatori:«Le banche continuano a manovrare a proprio piacimento gli spread, che adesso continuano ad aumentare» in modo da «conservare elevati i propri guadagni», dichiarano Adusbef e Federconsumatori, sottolineando che i risparmiatori italiani sono già costretti a «pagare sul mutuo uno 0,54% in più rispetto alla media europea». Alla fine di un mutuo di 100.000 euro a 30 anni, spiegano le sigle, «un mutuatario dovrà pagare 14.000-16.000 interessi in più».

Comunque, gli spread sui mutui in circolazione sono definiti dal contratto e, pertanto, non possono essere oggetto di variazione (se non ristrutturando il finanziamento).

Sui nuovi mutui, invece, l’ABI sottolinea come non sia «incoerente» che in una fase caratterizzata da elevata rischiosità come questa gli spread vengano ritoccati al rialzo: con il crollo della produzione industriale, infatti, aumenta il rischio di fallimento delle imprese e con esso anche quello associato ai lavoratori impiegati nelle stesse, che possono vedere il proprio reddito ridotto a causa della cassa integrazione o addirittura azzerato in caso di licenziamento.

Ricapitolando, per i finanziamenti gia in essere... tranquilli (…ma occhi aperti) e … per i nuovi… provate a spuntare il tasso migliore (Euribor+Spread) valutando diverse offerte (...il bello della concorrenza!).

Bye!

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Aspettando la svolta...

Sfere di cristallo spente, poche idee molto condivise per il 2009. Sarà perché di fronte alla spianata dei mercati azzerati dalla bufera — mica finita, i tuoni si sentono ancora — le opinioni non possono che convergere.

Eccole:

- azioni nervose con rischi di ulteriori ribassi e anche di forti rally, ma il ritorno del Toro non sarà immediato.

- Investitori in fila per salire sulla diligenza sicura dei titoli di Stato più solidi, prima che la scure dei banchieri centrali riduca al minimo i rendimenti.

- Bond societari così ingiustamente depressi, tanto da meritare interesse anche da parte degli strategist azionari che li considerano outsider dell’anno.

- Liquidità regina per un altro po’, anche nei portafogli di chi avverte che il crollo dei tassi di interesse (già a zero negli Stati Uniti) costringerà comunque il sistema a tornare verso asset più remunerativi.

Dove ritroveremo l’equilibrio?

Il primo punto fermo — ma lo vedremo bene solo con il senno di poi — sarà il minimo delle Borse. Quello che, secondo le statistiche storiche delle ultime recessioni, precede di tre-sei mesi il baratro finale degli utili prima della ripresa economica. E che apre la strada, si spera anche questa volta, al rientro del Toro in Borsa.

Quando?

Non prima dell’estate, dicono i più. Le azioni, che in Europa prezzano oggi 7-8 volte gli utili dell’anno in corso sono in saldo sì, ma non abbastanza. Perché tutti si aspettano un ulteriore crollo dei profitti nel 2009 nell’ordine del 30%.

Su quali titoli puntano gli esperti?

Sui difensivi ad alta cedola per i prossimi mesi. I money manager europei intervistati da Merrill Lynch in Europa per il consueto sondaggio mensile nel mese di dicembre dicono di avere in portafoglio un vero impegno solo su cinque settori: telecom, farmaceutici, assicurazioni, utilities, energia.

Ma c’è anche chi pensa di dover già scegliere tra gli industriali sani, quelli che ora soffrono per il gelo della recessione, ma che potrebbero andare forte non appena il mercato decide di anticipare la ripresa dell’economia reale.

Ma l’idea condivisa più originale è l’utilizzo intelligente dell'anomalia corporate bond", le obbligazioni emesse dalle società quotate e non: un terreno difficile — va detto — dove però fioriscono rendimenti a due cifre, a fronte di solidità che in molti casi non meriterebbero di pagare un simile premio al rischio. Dunque, rendimenti elevati rispetto ai governativi privi di rischio. Chi vuole maneggiarli, però, dovrà mettere in conto un incremento del tasso di insolvenza rispetto ai bassi livelli attuali.

L’incognita maggiore per il mercato obbligazionario è quella dei tassi: oggi, scomparsa quasi all’improvviso la paura dell’inflazione, il sistema viaggia a manetta per sconfiggere la deflazione (cioè la caduta "avvitata" dei prezzi).

Dunque...

Borsa in ripresa... ma non prima dell’estate, Tassi sempre più giù, favoriti i Btp medio lunghi. I prestiti societari trovano nuovi fan (ma occhio al rischio)

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Fonte: Corriere della Sera